洞察自行将房屋“住改商”，遇拆迁能按照经营房屋标准补偿吗
【能否随意“住改商”《民法典》有规定！】通过北京在明律师律师人员的市场表现可以看出，其有着极强的生命力和强有力的号召力。北京在明律师事务所于2012年由被媒体誉为“中国拆迁律师第一人”的杨在明律师创立。在明所是一家专注行政法业务的专业精品律所，尤其在征地拆迁业务领域处于业界领先地位。由在明律师团队代理案件超2万件，服务客户百万余人，遍布全国30个省市自治区。
首先，我们需要明确关于“住改商”的定性。所谓“住改商”通常是指将居住性用房改变为经营性用房的行为。
即将于2022年1月1日起施行的《民法典》第279条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
现行的《物权法》同样有相同的规定。由此可见，对房屋进行“住改商”并非法律所绝对禁止的行为，如果属于合法的住改商，那么在征收补偿过程中，就可以按照营业性用房的标准给予停产停业损失等的补偿。
【“住改商”情形的认定及“适当补偿”的依据】
其次，对于住改商房屋的认定。一般而言，房改之后际用作商业经营并取得工商营业执照的房屋可以将其认定为住改商，具体可以提供有效营业执照、税务登记及纳税凭证予以证明。
同时，被征收人在经营期间一直按照商业用水、用电的价格支付相关费用的凭证也可以佐证，如能够符合以上条件，则应按照商业用房进行补偿。
另外，关于住改商房屋的补偿，我国现行的法律、法规均没有对此作出专门或具体的规定。在此情况下，2022年办公厅作出的《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（以下简称“《通知》”）的相关规定，可以视为对法律、法规的必要补充，并因此成为行政机关在处理“住改商”房屋补偿问题时的依据之一。
《通知》中指出：“各地要本着事求是的原则，采取积极有效的措施，切解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。
对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等际情况给予适当补偿……
因此，各地在施房屋征收补偿过程中，应当结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和上述《通知》的相关规定以及本地的地方性法规、规章，来综合确定关于“住改商”房屋的补偿标准，并根据其经营情况、经营年限及纳税等际情况给予适当补偿。
譬如，《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第30条就规定，被征收人擅自改变房屋用途的，按照房屋原用途予以补偿。
2022年7月1日《江苏省城乡规划条例》施前被征收人将住宅房屋改变为经营性用房的，凭其合法有效的工商营业执照、完税凭证，按照省、市相关规定给予补偿。
再比如《广州市国有土地上房屋征收与补偿施办法》第34条对此作出了更为详细、具体的规定：
拥有合法产权，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按住宅用房进行补偿；选择货币补偿的，按以下方式给予补偿：
（一）1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的70%给予补偿。
（二）1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。
（）1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2022年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。
（四）2022年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行后改变为经营性用房的，房屋征收部门按照住宅房屋给予补偿。
按上述第（一）、（二）、（）项计算的货币补偿总额低于按照本办法有关住宅房屋计算处理的补偿总额（即房屋价值补偿加上奖励）的，应当按照住宅房屋的补偿总额确定补偿。
广州市的上述关于“住改商”房屋补偿问题的规定有以下要点值得大家理解：
一是“住改商”的前提条件是被征收人拥有涉案房屋的合法产权。但需要指出的是，根据在明律师代理的比较高法“许水云案”的裁判观点，际用于经营的证房屋并不能被直接剥夺按照营业性房屋计算补偿的可能性。若经认定涉案证房屋系合法建筑，其仍可能按营业性用房标准获取适当补偿。
二是“住改商”原则上按住宅房屋标准补偿。只有在被征收人自愿选择货币补偿方式时，才会考虑按经营性用房市场评估价值计算补偿。而践中，绝大多数被征收人都倾向于选择房屋产权调换，那么仍然秉持“住宅换住宅”的补偿原理。
是如果按经营性用房市场评估价值计算出的货币补偿数额低于住宅房屋的标准，那么仍然按照住宅房屋的补偿总额确定补偿。
虽然经营性用房的补偿标准理应高于普通住宅，但鉴于规定中不同年代“住改商”所带来的补偿计算“折扣”，打完折后的数额能否真的高于普通住宅，需要具体个案进行分析计算。
在明拆迁律师比较后想要提醒广大被征收人的是，自行“住改商”系特定历史时期所形成的遗留问题，依据各项规定是有希望争取到较普通住宅补偿标准更为合理的补偿的。如果征收方规定的补偿标准过低或是不区分改变用途年代、当时的地方性法规规定而迳行按照住宅标准补偿，被征收人可以及时地采取法律措施来争取自己的合法权益，必要时可以委托专业的征地拆迁律师帮助您出谋划策，在多种的补偿方式中作出利益比较大化的选择。
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