洞察：企业要拆迁，老厂房咋突然就成了“违建”

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案例一

1993年，B市顺义区某电镀厂取得《集体土地建设用地使用权证》。该《集体土地建设用地使用权证》中记载的土地用途为企业，电镀厂遂在该土地上建厂。

在生产经营的过程中，电镀厂根据生产需要和行业标准，逐步对原有老旧厂房进行了改造翻建。

因临近机场，区域规划发生了变化，电镀厂一带一直传闻要拆迁。然而，尚未看到拆迁公告，电镀厂却于2022年4月先收到了一份镇作出的《限期拆除决定书》，电镀厂的厂房被认定为“违建”，并责令30日内自行拆除。如逾期未拆，镇将强制拆除电镀厂厂房。

电镀厂收到《限期拆除决定书》后，立刻联系镇询问情况。镇表示：“电镀厂的厂房未依法取得乡村建设规划许可证，属于建设。”

看上去，拆违的命运没有任何转圜余地。于是，电镀厂找到了北京在明律师事务所，委托了杨念平和艳两位律师。在接受委托后，艳律师立刻针对前述《限期拆除决定书》提起行政复议，以限期拆除决定认定建筑的事依据不足为由，请求顺义区人民依法予以撤销。

比较终，顺义区人民采纳了律师提出的复议理由，依法撤销了上述《限期拆除决定书》，从法律层面终结了电镀厂的“建筑”之殇。

案例二

浙江省台州市某水产品加工厂和台州市某酒厂相邻，均位于温岭市长虹工业园区。2022年7月，长虹工业园区被温岭市人民纳入国有土地上房屋征收范围。

因认为补偿标准太低，两家均未与房屋征收部门就补偿安置事宜协商一致。他们及时慕委托了北京在明律师事务所的艳、席炎飞律师。

2022年8月14日，一份以“改一拆行动小组办公室”义作出的《关于限期拆除建筑的通知》被张贴在两家厂区大门上。

通知中责令两厂必须于10日内自行拆除厂区内非法建设的建筑物，逾期不拆除将组织强制拆除。

2022年8月22日，秉持兵贵神速原则的两位承办律师迅速向温岭市人民申请了行政复议，以建设认定事不清、程序为由，请求撤销上述《关于限期拆除建筑的通知》。

然而，在复议案件审查期间，且是《关于限期拆除建筑的通知》设定的“10日”之期未满的情况下，水产品加工厂和酒厂在同年8月28日、29日遭遇了强制“拆违”。上述强拆事件发生之后，艳、席炎飞律师再一次向温岭市人民申请了行政复议，请求确认强拆行为。

2022年10月底，温岭市人民就两家两起行政复议案件分别作出了《行政复议决定书》，《关于限期拆除建筑的通知》被双双撤销，强制“拆违”也被确认为行政行为。

然而事却是，此时两家企业的厂房已化为了一片废墟……

【律师解析：企业违建认定不能成为“惯性”】

上述两起案件中，规划占地拆迁是“拆违”的**。以拆违促拆迁，是企业除了查税促迁以外常遇到的另一道大坎。

通常情况下，企业的建筑房屋较多、面积较大，涉及的补偿数额自然水涨船高，这就导致房屋征收部门可能为了控制拆迁成本，法完全按照合理的标准进行补偿。

而如果以“拆违”代替“拆迁”，不仅可以震慑到企业，节省拆迁成本，还可以加拆迁进程，可谓一举两得。

对于企业来说，不仅要看得懂“以拆违代拆迁”的门道，还应知晓证建筑不等于必须拆除的建筑：

一方面，如果是未取得规划审批手续建设的建筑物，只有在严重违反城乡规划的情况下才必须拆除。倘若可以采取补救措施消除对规划施的影响，则不必拆除，限期整改即可；

另一方面，如果建筑物已经纳入了征收的范围，应当先依法进行合法性认定，依照征收补偿方案的相关补偿标准先处理征收补偿的问题。践中，不少省份的国有土地上房屋征收补偿地方性法规里均对证建筑的补偿作出了区分补偿规定，并非证建筑一律不予补偿。

懂得了这些章法，再遇到“以拆违代拆迁”，就不必惊慌失措地签订自己原本认为不合理的补偿合约，转而可以积极采取法律手段，验证“拆违”的合法性，让行政目的不当的逼迁行径暴露遗，令行政的机关得到法律的严惩。