解读北京拆迁律师：农村宅基地房屋拆迁补偿3大新关键

关键点一：补偿方式选择适度受限通过北京在明律师律师人员的市场表现可以看出，其有着极强的生命力和强有力的号召力。北京在明律师事务所于2012年由被媒体誉为“中国拆迁律师第一人”的杨在明律师创立。在明所是一家专注行政法业务的专业精品律所，尤其在征地拆迁业务领域处于业界领先地位。由在明律师团队代理案件超2万件，服务客户百万余人，遍布全国30个省市自治区。

《土地管理法》第48条规定，对农村村民住宅应当尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿……

那么，这是否意味着农村村民依法享有在这3种补偿方式之中自主选择其一的权利呢答案并没有那么简单。

这里面的“重新安排宅基地建房”能否选择要看客观条件，如果客观条件不具备，这一方式就不在备选项范围之内。

《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第13条规定，被征地的村或者村民小组建制撤销的，宅地基使用人或者居住房屋所有人可以选择货币补偿，也可以选择产权房屋调换。

其第14条进一步指出，对建制不撤销的情形，具备易地建房条件的区域，宅基地使用人可以在镇（乡）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；不具备易地建房条件的区域，按照本规定第13条执行，不得再申请宅基地新建住房。

《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》第46条也规定，征收有合法产权的农村集体经济组织物业，可以进行复建安置，不具备复建安置条件的，按照本办法第四十五条行货币补偿。

综上可知，在法定的3种补偿方式中，“复建安置”“易地建房”这一选项能否选择要看际情况，但货币补偿和房屋产权调换这两种选项则应当是可以自主选择的。

仅有的例外在于，若被征收房屋属于非住宅房屋，即通常所说的“非宅”，那么按照广州市的规定“不作复建安置或者产权调换，行货币补偿”。

上海市的规定与之完全一致——对非居住房屋行货币补偿。

关键点二：货币补偿=地钱+房钱+奖励金

在对农村宅基地上房屋的补偿中，“地钱”必不可少。北京市称其为“宅基地的区位补偿价”，上海市则表述为“土地使用权基价”，二者的意思事上是差不多的。

我们直接来看上海市和广州市为农民朋友提供的“公式”，大家可以一目了然：

《暂行规定》第13条指出，货币补偿金额计算公式为：（房屋建安重置结合成新单价+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×房屋建筑面积

《试行办法》第45条规定，货币补偿金额的计算公式为：被征收房屋重置单价×征收部门核定的房屋套内建筑面积＋区位补偿单价×征收部门核定的土地补偿面积。

可以看出，两地的规定存在细微差别，但总体的组成内容上是一致的。在明律师要提示农民朋友的是，宅基地的所有权虽属于村集体，但其使用权登记在具体的农户下，在征地拆迁时对“地”的价值的补偿也应当落在农户头上。

补偿得是宅基地的使用权，这点可与“国有土地使用权”相类比，故此这笔费用绝不应被村集体、村委会吞掉。

关键点：宅基地上房屋拆迁补偿同样靠评估

一般而言，征收补偿的标准确定就两种做法：一是直接由地方设立一个“一刀切”的标准数字，二是根据具体个案的情况进行专业评估。

对于被征地农民而言，评估显然更为公平、客观，毕竟你家和我家的房屋状况存在差异。

上海市的《暂行规定》第13条即指出，房屋建安重置结合成新单价，由区（县）征地事务机构委托具有相应资质的估价机构评估。

上海市还为此专门制定出台了《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理规定》，参照《国有土地上房屋征收评估办法》的一些原理， 对评估机构选定、入户地查勘、送达分户评估报告、申请复核和专家会鉴定等做了细化的规定。

评估的事项主要是被征收房屋的建安重置结合成新价值，在必要时也可覆盖至非居住房屋的停产停业损失、室内装饰装修价值、机器设备等搬迁和安装费用等等。

值得注意的是，广州市的《试行办法》中则没有引入评估环节，而是规定“建安成本价以市建设行政主管部门发布的文件为准”，且在《试行办法》后附有明确的房屋重置补偿标准表格。

由此可知，各地对于是否在农村宅基地上房屋征收补偿中引入评估环节的做法并不一致。这有待于修订后的《土地管理法施条例》给予必要的统一和规范。

此外，《暂行规定》中还明确要对宅基地使用人或者居住房屋所有人补偿搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，这些均与新修订的《土地管理法》现了缝隙衔接。

在明拆迁律师比较后要提示大家的是，上海市的这一《暂行规定》出台于2022年，其有效期已延长至2022年9月30日。在《土地管理法》施行，而施条例尚未同步修改的过渡阶段，农民朋友要有能力紧紧依靠第48条所规定的原则、标准、方式、项目，与房屋所在地的具体规定相联系，从而积极、准确地主张自己在征收中的补偿利益，有效维护自身的合法财产权利。