洞察：棚户区改造“末班车”上的5大关键点，你一定要hold住！

关键点一：评估机构协商选定须落据北京市在明律师事务所电话行业资深人士表示，其发展还会处于很好的态势。北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。

对国有土地上被征收房屋施评估必须由具有相关资质的房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家会等单独、客观、公正地进行，任何单位和个人不得干预，与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避，以期达到“房屋征收评估结果客观公平”的效果。

为此，法律明文规定房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票或摇号、抽签等随机方式决定。

但现情况是，由于被征收人数量众多，很难自行组织协商评估机构，而抽签备选的评估机构都是征收部门提前遴选好的，这一遴选过程又是不公开的。

且这些评估机构都是当地的评估机构，论是从被管理者的身份地位还是业务发展的角度来看，它们都很难不受征收部门的影响，因而常常在评估过程中丧失评估机构公平中立的立场。

这些现象使得本为保证公开选定中立评估机构的规定流于形式，法切保障被征收人的合法权益。

因此笔者呼吁有关部门尽制定选定评估机构的施细则，并加大对征收部门遴选评估机构、侵害被征收人合法权益行为的监管力度，从而在比较大程度上补强被征收人因势单力薄，力自主选定评估机构的弱势地位。

关键点二：补偿方案要公告

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第10条、第11条规定了征收补偿方案的公开征求公众意见程序。

现情况中，很多棚户区改造项目没有将拟定的征收补偿方案提前30日公布，征求公众（尤其是被征收人）意见，而是在公布征收决定时同时将已确定的征收补偿方案公布。

这样做的结果往往导致被征收人对回迁位置和其余补偿方案的内容不满意，进而提起行政复议，并极有可能接着提起行政诉讼。

对于被拆迁人来说，这样是非常浪费时间和精力的，对于拆迁方而言，其项目的进展也会有很大程度的延误，并很有可能承担更为严重的败诉风险。

大家应该重视法律赋予的这项权利，通过及时提出意见、要求听证掌握棚户区改造项目的主动权。而征收方也应当严格履行《条例》所赋予的及时公告义务，确保被拆迁人的知情权、参与权得到尊重。

关键点：要按照“市场价格”评估

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

评估环节是评估机构综合运用相关知识技术和一定的方式方法对被征收房屋施评估的具体过程，是一个相对单独的环节，被征收人和房屋征收部门很难过多参与。

但评估机构运用何种方法、如何运用、针对哪些客体进行评估，直接决定了房屋征收评估结果的质性内容，因而会对被征收人的权益产生切的影响。

评估机构适用的评估方法和评估对象会体现在评估报告中，而法律也对此作出了强制性规范，体现为在对类似房地产有交易的被征收房屋进行评估时，应当选用市场法评估；

被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估等。

征收当事人就装饰装修价值、停产停业损失等其他损失协商不成的，也可以委托评估机构通过评估确定，但总的原则就是参照市场价格。

关键点四：申请复核和鉴定权要保障

被征收人对评估结果有异议，可以在收到评估报告十日内向评估机构书面申请复核，对复核结果仍有异议，可以向被征收房屋所在地评估专家会申请鉴定。

对鉴定结果仍有异议，区县会作出补偿决定，不服补偿决定的，被征收人可以申请复议或提起诉讼。

可见，法律赋予了被征收人多层次的救济权利，被征收人应当了解并依法现这些权利。但在践中很多地方没有设立专家鉴定会，导致被征收人申请鉴定的权利很难落地。

或者申请了鉴定但没有进行鉴定，这种情况下直接剥夺了被征收人申请鉴定的权利，其后续作出补偿决定的合法性也将因此而在诉讼中遭受质疑。

不随意放弃上述救济权利的行使，对于被征收人而言是首要务。

关键点五：补偿决定要及时提起诉讼

如果到了作出补偿决定这一步，补偿的结果仍然明显不合理，那就需要及时提起诉讼了。因为一旦起诉期限经过，地方就可以依据补偿决定强制拆除房屋，这时候再起诉强拆也济于事。

（注：在一些个案中，被征收人未及时起诉补偿决定。即使此后其房屋遭强拆，在起诉确认强拆行为后，地方所承担的赔偿责任也会受限于补偿决定的内容，至多仅增加室内物品损失的赔偿，这并不符合当事人希望提升补偿安置的意图）

因此除了在评估程序中要积极行使救济权利外，在收到补偿决定后被征收人也要及时提起诉讼或者申请复议，比较大限度利用法律赋予被征收人的合法救济权，如此才能比较大限度保障自身的合法权益不受侵犯。