佐伊：复苏还是萧条？甲级写字楼空置率创新高

　   所谓“春江水暖鸭先知”，市场主体对经济复苏的感知是最直接的。

　　经济到底有没有复苏，复苏到什么程度，我们可以直观地通过商业地产的情况来感知。

　　如果经济复苏了，那么写字楼的租金会上涨，写字楼的空置率也会相对稳定。反之，如果经济持续疲软，公司就会搬出写字楼，或者从高档写字楼搬入次级写字楼。写字楼的租金就会下降，空置率也会相应上升。

　　一线城市甲级写字楼情况

　　四大一线城市甲级写字楼空置率均在20%上下，其中，上海21.81%，深圳26.10%。



　　从空置率变化趋势看：

　　深圳、广州、上海甲级写字楼空置率均超过了金融危机时期的最高点；

　　北京的空置率也接近金融危机的最高点。

　　这说明商业活动疲软，大量企业退租。



　　深圳广州甲级写字楼空置率



　　上海北京甲级写字楼空置率

　　从甲级写字楼租金看：

　　深圳甲级写字楼租金跌落至2013年水平；

　　广州跌落至2012年水平；

　　上海更是跌落至2011年水平；

　　北京情况略好，但也跌落至2014年水平。



　　深圳广州甲级写字楼租金



　　上海北京甲级写字楼租金

　　部分重点二线城市甲级写字楼情况

　　下表是重点二线城市空置率情况：

　　重庆、天津、武汉、长沙的甲级写字楼空置率都超过30%。

　　南京、大连、程度、西安的甲级写字楼空置率都超过20%。

　　唯有杭州低于20%。



　　但是从租金水平来看，所有城市的租金都在下滑。

　　与巅峰时期租金相比：

　　天津、大连跌幅最大，分别为巅峰时期55%、67%。


　　重庆、武汉、程度、长沙跌幅次之，不到巅峰时期80%。

　　南京、杭州、西安略好，在巅峰时期85%左右。



　　从趋势看，2022年以来均呈现下滑趋势，无一上涨。

　　哪些公司在搬出

　　从整体趋势看，受影响最大的是中小型企业。

　　我们以北京市场为例。

　　下图是仲量联行整理的分面积甲级写字楼租金走势图。疫情以来：

　　小于500平米的写字楼租金降幅最大，从约440元/平米/月，大幅下滑至290元/平米/月；

　　大于5000平米的写字楼租金降幅最小，特别是大于10000平米的写字楼租金，巅峰值大致在280元，目前值也大致在260元。



　　这说明推动整个写字楼租金下滑的，并不是垄断资本撤租，而是中小资本撤租。

　　垄断资本由于规模优势，能够获得更稳定的订单，获得更多的信贷资源，因此也能够更好地跨越周期。

　　中小资本在周期变化的冲击下，无法承受打击，只能通过各种方式缩减成本，包括缩减办公面积，裁撤人员，等等。

　　从高租金的地段撤出

　　如果我们细致地观察每一个城市，我们会发现这样一个特点，大量的公司从高租金的地段撤出，搬至价格更便宜的地区。

　　我们以北京为例。

　　金融街是租金最高的办公区域，由于紧靠监管机构，因此大量金融机构入驻金融街。

　　之前经济形势好的时候，券商、银行、保险争相在金融街租楼办公。

　　但是疫情以来，金融街却成了外迁最多的办公区。

　　仲量联行借用国际收支的贸易顺差、逆差概念，创造了一个搬迁顺差、逆差的指数，来直观展示企业租户的搬迁情况。搬迁顺差即指迁入大于迁出的差额，而搬迁逆差则指迁出大于迁入的差额。

　　从下图可见，主要商务区中，金融街是搬迁逆差最大的地区。



　　金融街搬迁出来的，主要迁往CBD和东二环，另有部分迁往丽泽商务区。

　　丽泽商务区在丰台，被定位成北京第二金融街，但是由于偏远，因此租金大幅低于金融街。

　　CBD和东二环虽然地处中心，但是租金也远远低于金融街。下表是三者租金情况，一目了然，CBD和东二环租金远低于金融街。



　　所谓“春江水暖鸭先知”，市场主体对经济复苏的感知是最直接的。

　　如果经济复苏，市场主体的商业活动会增加，写字楼的需求会增加，继而空置率会逐步下滑，租金会逐步上涨。

　　反之，如果空置率上涨，租金下滑，我们可以合理推测，经济离复苏还尚有一段距离。

　　但是，我相信困难总是暂时的，我们一定会度过去。

佐伊 · 2024-01-28 · 来源：佐伊说公众号