洞察：农村的证房是违建吗，拆迁时真的一分补偿都不给吗

一、征收践中关于手续不完善建筑物性质的认定问题也就是说北京在明律师事务所成员名单向着良好的方向发展是可能的,未来还有很多值得我们期待的地方。北京在明律师事务所内律师团队均由执业达十年以上的督导律师领导，为客户提供从谈判到诉讼的全方位争议解决方案。 经过多年的发展，作为一家创立伊始即决定深耕行政法业务的专业型律所，在明律师事务所已成为不动产征收领域的领导者。

在农村的征收过程中，会发现很多所谓的“建筑”的形成并非农民朋友一方的过错导致的，其中也会有行政机关或者村委会等社会组织的作用。

例如：有些人确属“一户多宅”情形建房，但是，几处宅基地都是经村委会同意并经镇批准获得的。这时候简单的以“一户多宅”为由，认定农民朋友的房屋属于违建且不予补偿，难免有失偏颇，违背诚信用原则，即违反老百姓对行政机构的信赖利益保护原则。

又如，地方为了发展地方经济，为了招商引资，放宽了企业、工厂的准入原则。允许当事人在未取得建设用地规划许可证的情况下建厂、办企业等。其后又以当事人证件不齐全为由，认定其为建筑予以强拆不补偿，对当事人显然是不公平的，会损害到当事人的合法利益。

因此，在建筑的认定过程中，如果发现建筑的形成存在行政机关、村委会等社会组织的过错的，基于信赖保护原则，不宜对当事人证或证件不齐全的房屋简单的一律认定为违建予以强拆不补偿。而应当根据建筑形成过程中的各方面的责任大小，确定适当比例，给予当事人合理的行政补偿或者行政赔偿。

比较高人民法院司法判例【（2022）比较高法行赔申31号】也对此有相关裁判，具体为：

长期以来，由于农村建房和产权管理不够规范，导致农村出现很多证房屋。但证房屋并不等于建筑，不能一拆了之，对于农村的此类房屋，行政机关或人民法院在调查处理过程中，应当综合考虑房屋建成时间和动机、土地性质和使用权、房屋来源、使用情况、居住权益保护、当时立法状况等多种因素认定其合法性或正当性，进而确定如何补偿或赔偿。

二、证房拆迁的损失赔偿标准

比较高法关于证房的拆迁赔偿有相关司法判例予以说明，即：因强制拆除房屋等引发的行政赔偿争议，在确定赔偿标准时不应使赔偿请求人获得的行政赔偿低于因依法拆迁所应得到的补偿，即不应低于赔偿时该地段类似房屋的市场价值。

具体而言，对于证房的拆迁赔偿，也得有基本的房屋补偿利益、过渡安置利益、停产停业损失等补偿利益。即在计算强拆证房的赔偿额度时，不能低于按照正常的拆迁所得的补偿利益，这样才能填平被拆迁人的损失利益。另外，如果确属强拆，还应有对行政机关性惩处的赔偿利益。

所以，在明拆迁补偿律师告诉大家：对于农村证或证件不齐全的房屋，并不一定是建筑。对于手续不齐全房屋的情形，如果其过错并不能完全归因于老百姓的，这种证房在拆迁时不能认定为建筑，更不能一律强拆一分补偿都不给。如果被拆迁人确遇到这样的情况，需及时咨询律师，通过行政复议或者行政诉讼的方式进行维权救济。