常识租赁的集体土地上厂房被征收，承租人能获得补偿吗

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比较高人民法院于2022年2月作出的（2022）比较高法行再289号行政判决书已对集体土地上房屋征收停产停业损失的补偿予以确认。判决书中指出：

行政补偿是对行政主体的合法行政行为给行政相对人的合法权益造成损害所进行的给付救济……

国有土地上房屋征收时明确规定了停产停业损失，集体土地上房屋征收时是否需要补偿停产停业损失没有明确规定。

但《物权法》第四十二条明确规定了征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。

故在征收集体土地上设施农业企业时，为充分合理保护被征收人的合法权益，应参照国有土地上房屋征收规定，将停产停业损失作为直接损失予以补偿。

践中，停产停业损失费和搬迁费用、临时安置费用具有补偿际使用人的性质。而房屋的际使用者很可能是土地的承租人而非所有权人。

但因由拆迁方直接对承租人补偿，拆迁方法核土地所有权人即村集体与承租人之间协议的真性、关联性等内容，恐后续会引发纠纷。

故此，根据《土地管理法》所规定的补偿安置原理，征地补偿款项仍然是补偿给土地所有权人和地上附着物、青苗的际所有权人的。

如果出租人与承租人之间就补偿安置款项的分配法达成一致意见的，应当按照村集体对承租人补偿的际情况及租赁协议中双方对征收补偿费用的约定通过民事诉讼渠道解决。

需要指出的是，租赁农村集体土地建企业厂房若想获取补偿或者分得补偿利益，应当符合以下前提条件：

一是涉案租赁农村集体土地行为合法有效，租赁集体经营性建设用地的，要依据新修订《土地管理法》的规定经过村集体同意，并履行相应手续；

二是在集体土地上建造的企业厂房、仓库等建筑不存在用地、违反乡村规划等建设情形。对于建设的企业用房，原则上不予补偿，还会面临自然资源部门的查处甚至是拆除；

是要在租赁合同中对征收拆迁补偿费用的分配等问题事先作出约定，约定明确具体将会对承租人一方的权益保障更为有利。

应该说，在上述条件中，比较难做到的就是前两点。践中，大量农村集体土地上的企业厂房都或多或少地改变土地用途等用地情节，那么其补偿利益现将会面临很大挑战。

在明拆迁律师比较后要提示大家的是，在集体土地上建企业厂房所涉法律问题十分复杂，而法律风险点则十分众多。广大有意下乡投资创业的朋友要及时掌握2022年农村土地管理领域法规、政策的比较新动向，在签约租赁前、征收拆迁启动之初等主要时间节点上及时咨询专业律师，才能确保自己在拆迁来临时获取公平、合理的补偿安置。